Естхер Суммерстон из детињства одвија се у Виндзору, у кући своје куме, госпођице Барбури. Дјевојчица се осјећа усамљено и често осуђује, окрећући се свом најбољем пријатељу, рудластој лутки: "Савршено добро знаш, лутко, да сам будала, па буди љубазна, не љути се на мене." Естер жели да сазна тајну свог порекла и моли куму да каже барем нешто о својој мајци. Једног дана госпођица Барбури то не подноси и оштро каже: „Мајка вас је прекрила срамотом, а ви сте је постигли. Заборави на њу ... “Једном, након повратка из школе, Естер се нађе у кући непознатог важног господина. Гледајући око себе девојку, каже нешто попут "Ах!", А затим "Да!" и одлази ...
Естер је имала четрнаест година кад јој је кума изненада умрла. Шта може бити горе од сирочади два пута! Након сахране појављује се исти господин по имену Кенге и у име извесног господина Јарндиса, који је свестан тужне ситуације младе даме, нуди да је смести у првокласну образовну установу, којој неће требати ништа и припремаће се за „обављање дужности на јавној арени“. Девојка са захвалношћу прихвата понуду и недељу дана касније, у обиљу опремљеног свим потребним, одлази у град Реадинг, у пансион госпођице Донни. У њему студира само дванаест девојака, а будућа учитељица Естер, својим љубазним карактером и жељом да помогне, осваја њихову љубав и љубав. Ово је шест најсрећнијих година у њеном животу.
По завршетку студија, Џон Јарндис (старатељ, како га Естхер назива) идентификује девојку као пратиоца рођака Аде Клеир. Заједно са младим рођаком из Аде, г. Рицхардом Карстоном, одлазе на имање старатеља, познато под називом Хладна кућа. Некада давно, кућа је припадала рођаку господина Јарндиса, несрећном сир Тому, и звала се Шпијуни. С овом кућом повезан је скоро најпознатији случај такозваног канцеларког суда „Јарндис против Јарндиса“. Канцеларки суд настао је у ери Ричарда ИИ., Који је владао од 1377-1999. Године за контролу заједничког права и исправљање његових грешака. Али, наде Британаца за појаву „Суда правде“ нису биле суђене да се испуне: бирокрација и злоупотреба службених дужности довели су до тога да процеси трају деценијама, тужиоци, сведоци, адвокати умиру, хиљаде папира се накупљају, а тужбама нема краја. Такав је био спор око Дхарндисовог наслеђа - дугогодишње суђење у којем власник Хладне куће, загађен у судске предмете, заборави на све, а његов дом пропада под утицајем ветра и кише. "Чинило се да је кућа испустила метак у чело, попут свог очајног власника." Сада, захваљујући напорима Јохна Јарндиса, кућа изгледа преображено, а с појавом младих оживљава још више. Паметна и разборита Естхер је предала кључеве соба и остава. Савршено се носи с тешким пословима у домаћинству - не без разлога, сир Јохн га њежно назива Гњаважа! Живот у кући непрекидно се наставља, посете се наизменично крећу по лондонским позориштима и продавницама, пријем гостију замењују дугим шетњама ...
Њихови сусједи су сир Леицестер Деадлоцк и његова супруга, који су двадесет година млађи од њега. Како кажу стручњаци, милади има "беспрекорну спољашност најоптније кобиле у читавој штали". Секуларна хроника обележава је сваки њен корак, сваки догађај у њеном животу. Сир Лестер није толико популаран, али не пати од тога, јер се поноси својом аристократском породицом и брине се само о чистоћи свог поштеног имена. Сусједи се понекад сусрећу у цркви, на шетњи, а Естер дуго времена не може заборавити емотивно узбуђење које ју је захватило на први поглед на Лади Деадлоцк.
Исто узбуђење доживљава и млади запослени из канцеларије у Кенге-у, Виллиам Гаппи: кад угледа Естхер, Ада и Рицхарда у Лондону на путу до имања Сир Јохна, на први поглед се заљубљује у прилично њежну Естер. Будући да је у оним деловима компаније, Гапи посећује дворац Деадлоцк и задивљено се зауставља на једном од породичних портрета. Лице Лади Дедлоцк, која је први пут виђена, чиновнику се чини чудно познатим. Убрзо, Гапи стиже у Хладну кућу и признаје Естхерину љубав, али добија одлучујући одбој. Затим наговештава невероватне сличности између Естер и Милади. "Поштуј ме својим оловком", убеди Вилијам девојку, "а шта могу да мислим, да заштитим твоје интересе и надокнадим твоју срећу!" Зашто не извиђам о теби! " Држао је реч. Писма непознатог господина који је умро од прекомерне дозе опијума у прљавом, јадном ормару и сахрањен у заједничком гробу на гробљу за сиромашне падају у његове руке. Из ових писама Гуппи сазнаје за везу капетана Хоудона (то је било име овог господина) и лади Дедлоцк, о рођењу њихове ћерке. Виллиам одмах дели своје откриће са Лади Деадлоцк, што је доводи у крајњу непријатност. Али, не подносећи панику, она аристократски хладно одбацује аргументе чиновника и тек након његовог одласка узвикује: „О, дете моје, ћерко! Значи, није умрла у првим сатима свог живота! "
Естер је озбиљно болесна од малих богиња. То се догодило након што се на њиховом имању појавила ортачка ћерка дворског службеника, Цхарлие, која је постала за Естер захвална ученица и одана слушкиња. Естер негује болесну девојчицу и сама се зарази. Домаћинства дуже време крију огледала како не би узнемирила Хлопотуњу изгледом окренутог лица. Лади Деадлоцк, чекајући да се Естера опорави, тајно се састаје с њом у парку и признаје да је њена несрећна мајка. У стара времена, када ју је капетан Хоудон напустио, она је - као што је била уверена - родила мртво дете. Да ли је могла наговестити да ће девојчица заживети у наручју своје старије сестре и бити одгајана у потпуној тајности од мајке ... Лади Деадлоцк се искрено покаје и моли опроштај, али највише - тишина, како би одржала познати живот богате и племените особе и мир супруга. Естер, шокирана открићем, пристаје на било које услове.
Нико не схвата шта се догодило - не само сир Јохн оптерећен бригама, већ и млади доктор Аллен Воодцоурт, заљубљен у Естер. Паметан и суздржан, оставља повољан утисак на девојку. Рано је изгубио оца, а мајка је сва његова мала средства уложила у његово образовање. Али, без довољно веза и новца у Лондону, Аллен их не може зарадити за лечење сиромашних. Није изненађујуће да у првом случају др Воодцоурт пристаје на место бродског лекара и одлази у Индију и Кину на дуже време. Пре одласка посети Хладну кућу и узбуђено се опроштава са својим становницима.
Рицхард такође покушава да промени свој живот: он бира правну област. Пошто је почео да ради у Кенгеовој канцеларији, на незадовољство Гапија, он се хвали да је видео случај Јарндис. Упркос Естхериним савјетима да не ступе у напорну парницу с канцеларким судом, Рицхард подноси жалбу у нади да ће тужити Сир Јохна за насљедство себи и брату Ади, са којим је заручен. Он "ставља све на коцку што може да уништи заједно", троши на своје дужности и опорезује мале уштеде од своје вољене, али судска бирокрација одузима му здравље. Потајно се вјенчајући са Адом, Рицхард се разболи и умре у наручју своје младе супруге, никад не видјевши свог будућег сина.
А око Лади Деадлоцк облаци се скупљају. Неколико несмотрених речи воде редовног адвоката Талкингхорна на трагу њихове тајне. Овај угледни господин, чије су услуге великодушно плаћене у високом друштву, мајсторски поседује способност за живот и извршава своју дужност без икаквог уверења. Талкингхорн сумња да је Лади Деадлоцк, обучена у хаљину француске собарице, посетила дом и гроб свог љубавника, капетана Хоудона. Краде писма Гапију - тако постаје свестан детаља љубавне приче. У присуству четири мртве тачке и њихових гостију, Талкингхорн прича ову причу, која се наводно догодила некој непознатој особи. Милади схвата да је дошло време да открије шта тражи. Као одговор на њене речи да жели да нестане из свог дома заувек, адвокат је тражи да и даље чува тајну у име мирног сер Лестер-а, који „и пад месеца са неба неће тако преплавити“ као да је разоткрива своју жену.
Естер одлучи да открије чувару своју тајну. Упознаје њену збуњену причу с таквим разумевањем и нежношћу да је девојка преплављена "горљивом захвалношћу" и жељом да марљиво и несебично раде. Лако је претпоставити да када јој је Ејтер Јохн понудио понуду да постане права љубавница Хладне куће, Естер се слаже.
Стравичан догађај одвлачи је од надолазећих пријатних неприлика и дуго је извлачи из Хладне куће. Тако се догодило да је Талкингхорн раскинуо споразум с Лади Деадлоцк и запретио да ће сир Лестера ускоро открити срамотну истину. Након напорног разговора са злоћином, адвокат одлази кући, а ујутро га проналазе мртвог. Сумња пада на Лади Деадлоцк. Полицијски инспектор Буцкет проводи истрагу и обавјештава Сир Лестер о резултатима: сви докази прикупљени против француске собарице. Ухапшена је.
Сир Леицестер не може поднијети помисао да је његова жена "свргнута с висине коју је красила", а он сам пада, погођен ударцем. Милади, осећена укићеним, бежи од куће, а да не узме накит или новац. Оставила је опроштајно писмо - да је невина и жели да нестане. Инспектор Буцкет преузима ту узнемирену душу и обраћа се Естер за помоћ. Они иду дугим стопама Лади Деадлоцк. Парализовани супружник, занемарујући претњу части породице, опрашта се од бекства и радује се њеном повратку. Др Аллен Воодцоурт, недавно враћен из Кине, придружује се потрази. Током раздвајања, још више се заљубио у Естер, али нажалост ... На решетки меморијалног гробља за сиромашне, он открива беживотно тело њене мајке.
Естер има дуго, мучно искуство онога што се догодило, али постепено живот узима свој данак. Њен чувар, сазнајући за Аленове дубоке осећаје, племенито му је уступио место. Хладна кућа се празни: Јохн Јарндис, који је такође чувар, побринуо се да уреди за Естер и Алена једнако славно мање имање у Јоркширу, где Аллен добија лекарски посао за сиромашне. Назвао је ово имање и Хладном кућом. У њему је било места за Аду са сином названим у част свог оца Ричарда. За први бесплатни новац додају собу чувару ("брузхалниа") и позивају га да остане. Сир Јохн постаје љубазни чувар Аде и њеног малог Рицхарда. Враћају се у „старији“ Хладни дом и често долазе у Воодцоуртс да остану: јер Естер и њен супруг, сир Јохн заувек ће остати његов најбољи пријатељ. Тако пролази седам срећних година, а речи мудрог чувара се остварују: "Обе куће су вам драге, али најстарија Хладна кућа тврди да је прва."
